Le secteur du self stockage traverse une période à deux vitesses. D’un côté, les performances opérationnelles des grands opérateurs marquent le pas après plusieurs années de croissance soutenue post-Covid. De l’autre, l’appétit des investisseurs institutionnels n’a jamais semblé aussi vif, avec une vague de rachats et de financements qui redessine la carte du secteur en Europe.
Une performance qui se stabilise
Chez les grands opérateurs britanniques, la tendance est claire : le marché s’est essentiellement stabilisé au cours des douze derniers mois. L’occupation et la croissance des loyers se sont installées sur un plateau, avec des hausses de revenus désormais proches du simple rythme de l’inflation plutôt que d’une véritable dynamique de croissance.
Les résultats récents de Shurgard illustrent bien cette tendance au Royaume-Uni, avec une occupation à structure comparable autour de 87 %, des loyers globalement stables et une progression des revenus à structure comparable limitée à environ 0,5 %. Safestore affiche un profil similaire sur son parc de magasins comparables, avec une occupation légèrement supérieure, une croissance des loyers de l’ordre de 2 à 3 %, et une hausse de revenus du même ordre de grandeur.
Pour les opérateurs disposant d’un parc mature, ce ralentissement n’a rien de surprenant : le marché ne recule pas, mais il n’accélère plus non plus. Après la forte dynamique des années précédentes, cette forme de retour à la normale marque une nouvelle phase pour le secteur, plus proche d’une croissance de fond que d’un rattrapage post-pandémique.
Des transactions qui peinent à décoller
Si les fondamentaux opérationnels restent solides, l’activité transactionnelle a nettement ralenti en 2025. Le volume de transactions n’a atteint que 25 % de celui de l’année précédente. Plusieurs opérations de grande envergure, qui auraient pu transformer les chiffres du secteur, ne se sont finalement pas concrétisées.
Ce ralentissement n’est pas propre au self stockage : des secteurs pourtant plus vastes et plus liquides, comme l’hôtellerie ou la santé, ont eux aussi rencontré des difficultés, même s’ils ont continué à enregistrer quelques opérations majeures. Le self stockage, plus petit et plus spécialisé, ressent plus fortement l’absence de grandes transactions structurantes. Plusieurs processus se sont ainsi enlisés au Royaume-Uni, notamment autour de Storage 24 et d’Access, renforçant le sentiment d’incertitude ambiant. Dans bien des cas, le blocage tient simplement à un désaccord sur le prix entre vendeurs et acheteurs.
Les investisseurs institutionnels accélèrent
Malgré ce contexte transactionnel difficile, l’intérêt des investisseurs institutionnels et internationaux ne faiblit pas, bien au contraire. L’un des développements les plus marquants du moment concerne Access Self Storage, dont le rachat par le groupe immobilier singapourien CapitaLand aurait été convenu pour une valeur dépassant le milliard de livres sterling. Cette opération illustre l’attrait croissant du self stockage comme classe d’actifs de long terme et traduit une confiance renforcée dans la résilience du secteur.
En France, le marché a lui aussi été marqué par une opération significative : Flexistockage Paris, présenté comme le plus grand centre de self stockage indépendant d’Europe, a été racheté par Zebrabox France, coentreprise réunissant PGIM Real Estate et Pithos Capital. Cette acquisition marque l’entrée de Zebrabox France sur le marché du Grand Paris et confirme l’intérêt croissant des investisseurs pour les actifs urbains bien situés.
En Italie, le fonds d’investissement Ardian a annoncé l’acquisition d’une participation majoritaire dans Casaforte, l’un des principaux opérateurs du pays, dans le cadre de sa stratégie de constitution d’une plateforme paneuropéenne de self stockage. En Allemagne, Blackstone Real Estate Debt Strategies a apporté 100 millions d’euros de financement à Lagerbox, l’un des plus grands opérateurs du pays, afin de soutenir ses acquisitions et son développement, un signe supplémentaire de la confiance accordée aux perspectives de croissance du marché allemand.
Le Royaume-Uni, toujours en pointe
Le Royaume-Uni continue d’attirer des capitaux institutionnels considérables. En décembre 2025, QuadReal Property Group a fait l’acquisition d’un portefeuille de 26 actifs de self stockage et mixtes auprès de Padlock Euro Storage Fund I, pour une valeur d’environ 270 millions de livres sterling, marquant une sortie complète pour ce fonds. QuadReal et Clear Sky Capital ont depuis annoncé un engagement supplémentaire de 200 millions de livres pour soutenir leur croissance future.
Dans le même temps, l’investisseur américain Ardent a lancé une plateforme britannique dédiée, The Place 4 Self Storage, avec l’ambition d’atteindre 15 à 20 sites à terme, en démarrant avec trois centres déjà opérationnels.
Une dynamique mondiale confirmée par les chiffres
Cette dynamique dépasse largement le cadre britannique. Le gestionnaire d’actifs Heitman a récemment lancé un véhicule d’investissement ouvert dédié au self stockage, amorcé avec un portefeuille de 79 propriétés représentant environ 4,9 millions de pieds carrés louables, et a déjà rencontré un accueil favorable auprès des investisseurs.
Les chiffres du marché confirment cette tendance : selon CBRE, les volumes de transactions britanniques ont progressé d’environ 280 millions de livres sterling au premier trimestre 2026. Chez Savills, les analystes soulignent la solidité des fondamentaux du secteur, portée par l’urbanisation, la pression sur le logement, les évolutions démographiques, la demande des entreprises et la mobilité croissante des consommateurs.
Les opérateurs poursuivent leur expansion
Sur le terrain, les opérateurs de toutes tailles continuent d’investir. Blue Self Storage a ainsi noué un partenariat stratégique avec Pickfords pour développer un nouveau centre à Aberdeen, avec un investissement à sept chiffres sur un site actuellement non développé, en vue de créer 2 400 mètres carrés d’espace de stockage pour particuliers et professionnels. Ailleurs, des opérateurs familiaux poursuivent eux aussi leur développement, en sécurisant des financements pour de nouveaux sites et l’amélioration de leurs installations existantes, preuve de leur confiance dans la demande locale et dans les perspectives de long terme du secteur.
Entre stabilisation opérationnelle et effervescence financière, le self stockage confirme ainsi son statut de classe d’actifs mature aux yeux des investisseurs, tout en rappelant aux opérateurs que la croissance des prochaines années se jouera davantage sur l’exécution que sur la simple expansion du marché.